Что будет считаться базой для исчисления налога на имущество?

Организация приобрела нежилое помещение у Департамента г. Москвы по рыночной цене. Здание — 1928 года постройки, в эксплуатации — 87 лет. Данное здание нельзя отразить в учете без амортизации прошлых лет. Что будет считаться базой для исчисления налога на имущество? Можно ли перенести амортизацию и считать, что остаточная стоимость не цена приобретения, а цена приобретения за вычетом износа за 87 лет, или нужно брать справку в БТИ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете приобретенные основные средства, бывшие в эксплуатации, учитываются не по остаточной стоимости, указанной в документах поставщика или иных документах (к примеру, справка БТИ), а по сумме фактических затрат организации на их приобретение. Сумма амортизации, начисленная предыдущим собственником, в бухгалтерском учете у нового собственника не отражается. Вместе с тем при установлении срока полезного использования на принимаемый к учету объект основных средств организация вправе учитывать срок его полезного использования у предыдущего собственника.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

В общем случае налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено ст. 375 НК РФ (п. 1 ст. 375 НК РФ). При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 3 ст. 375 НК РФ).

В бухгалтерском учете учет основных средств осуществляется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (далее — ПБУ 6/01) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания).

Бывшие в эксплуатации основные средства в ПБУ 6/01 отдельно не упоминаются, что позволяет сделать вывод о том, что такие основные средства отражаются в бухгалтерском учете по общим правилам (п. 24 Методических указаний).

Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов. Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются, в частности, суммы, уплачиваемые (подлежащие уплате) в соответствии с договором поставщику (продавцу).

Иного порядка определения первоначальной стоимости для основных средств (в том числе объектов недвижимого имущества), приобретенных за плату, бухгалтерским законодательством не предусмотрено. Таким образом, в бухгалтерском учете приобретенные основные средства, бывшие в эксплуатации, учитываются не по остаточной стоимости, указанной в документах поставщика, а по сумме фактических затрат организации на их приобретение. Сумма амортизации, начисленная предыдущим собственником, в бухгалтерском учете у нового собственника не отражается.

Применение иного порядка учета может повлечь за собой серьезные налоговые риски, выражающиеся не только в негативных последствиях, связанных с занижением налоговой базы по налогу на имущество организаций, но и с возможностью привлечения организации к ответственности по ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Отметим, что согласно ст. 120 НК РФ под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения понимается в том числе систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций. Кроме того, существует риск привлечения к административной ответственности должностных лиц организации по ст. 15.11 КоАП РФ.

Вместе с тем отражение приобретенного объекта недвижимости в учете по первоначальной стоимости, равной цене его приобретения, не означает, что организация не может учесть срок эксплуатации данного объекта при определении его срока полезного использования.

Напомним, что стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, расчет которой осуществляется исходя из срока полезного использования объекта основных средств (п.п. 17, 19 ПБУ 6/01).

Под остаточной стоимостью основного средства в бухгалтерском учете понимается его первоначальная стоимость за минусом начисленной амортизации (п. 54 Методических указаний).

Таким образом, можно сделать вывод, что, чем выше срок полезного использования основного средства, тем медленнее уменьшается его остаточная стоимость и, соответственно, тем больше величина налога на имущество, подлежащего уплате с остаточной стоимости данного объекта. В этой связи очевидно, что установление минимального срока полезного использования на принимаемый к учету объект влечет за собой снижение налоговых обязательств по налогу на имущество организаций.

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта ОС определяется при принятии объекта к бухгалтерскому учету организацией самостоятельно исходя из:

— ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

— ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

— нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды).

Такой порядок определения срока полезного использования распространяется и на объекты основных средств, ранее использовавшиеся у другой организации (п. 59 Методических указаний).

Таким образом, в бухгалтерском учете (в отличие от налогового учета) можно установить любой срок полезного использования. Безусловно, срок полезного использования не устанавливается произвольно и должен быть обоснован теми или иными показателями, экономическими суждениями, документацией и т.д.

Для определения конкретного срока использования объекта основных средств в организации может быть создана комиссия по приемке объектов основных средств. В нее могут войти, к примеру, руководитель, главный бухгалтер, а также иные должностные лица, например представитель от отдела, который предположительно будет эксплуатировать здание. Такая комиссия должна вынести мотивированное решение об установлении срока полезного использования на здание, бывшее в эксплуатации. При определении срока полезного использования она вправе, но не обязана:

— руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (далее — Классификация ОС);

— учитывать срок полезного использования у предыдущего собственника. Отметим, что для установления срока полезного использования объекта основных средств, бывшего в употреблении, в бухгалтерском учете никаких документов от предыдущего собственника дополнительно не требуется;

— учитывать физическое состояние здания на момент его приемки к учету и предполагаемые цели его использования.

На основании решения комиссии издается приказ руководителя об установлении срока полезного использования объекта основных средств.

Также, считаем, что выбор порядка определения срока полезного использования при принятии основного средства к учету должен быть отражен в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета.

К сведению:

В налоговом учете первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за минусом НДС и акцизов (п. 1 ст. 257 НК РФ). Этот порядок формирования первоначальной стоимости распространяется как на новые основные средства, так и на бывшие в эксплуатации.

Таким образом, так же, как и в бухгалтерском учете, в налоговом учете приобретенные основные средства, бывшие в эксплуатации, учитываются не по остаточной стоимости, указанной в документах поставщика, а по сумме фактических затрат организации на их приобретение. Сумма амортизации, начисленная предыдущим собственником, в налоговом учете у нового собственника не учитывается.

Однако правила установления срока полезного использования в налоговом учете более «жесткие», нежели в бухгалтерском учете. Так, в п. 1 ст. 258 НК РФ четко и однозначно указано, что срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации ОС.

Кроме того, положения гл. 25 НК РФ содержат четкие правила определения срока полезного использования основных средств, бывших в эксплуатации (п. 7 ст. 258 НК РФ). Данные правила применяются только при линейном методе амортизации. Напомним, что при использовании нелинейного метода амортизации норма амортизации не зависит от срока полезного использования (ст. 259.2 НК РФ).

Согласно п. 7 ст. 258 НК РФ организация, приобретающая объекты ОС, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих ОС срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником. Кроме того, приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).

Таким образом, нормы НК РФ предоставляют налогоплательщику право самостоятельно решать, какой порядок определения срока полезного использования имущества, бывшего в употреблении, ему применять:

1) исходя из срока полезного использования, устанавливаемого с учетом Классификации ОС (в соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ);

2) исходя из срока полезного использования, устанавливаемого с учетом Классификации ОС, уменьшенного на срок фактического использования всеми прежними собственниками (первое предложение п. 7 ст. 258 НК РФ);

3) исходя из срока полезного использования, установленного прежним владельцем, уменьшенного на срок фактического использования прежним владельцем (второе предложение п. 7 ст. 258 НК РФ).

Если срок фактического использования основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому Классификацией, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов. Смотрите также письма Минфина России от 01.12.2014 N 03-03-06/1/61194, от 21.05.2013 N 03-03-06/1/17911, от 29.11.2012 N 03-03-06/1/617.

Важно учесть, что если организация примет решение не начинать начисление амортизации по купленному основному средству заново (не воспользуется первым вариантом определения срока полезного использования — исходя из Классификации), то срок эксплуатации основных средств предыдущим собственником необходимо документально подтвердить. Смотрите также письмах Минфина России от 03.08.2005 N 03-03-04/1/142, от 04.05.2005 N 03-03-01-04/1/209, УФНС России по г. Москве от 29.05.2007 N 20-12/050167.2, от 24.03.2006 N 20-12/22859, УМНС по г. Москве от 22.09.2004 N 26-12/61646.

Если документально подтвердить срок эксплуатации основного средства предыдущим собственником организации нельзя, то она не вправе применять положения п. 7 ст. 258 НК РФ (письма Минфина России от 20.03.2013 N 03-03-06/1/8587, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7937, от 14.12.2012 N 03-03-06/1/658, от 09.10.2012 N 03-03-06/1/525). То есть в таком случае остается единственный вариант для установления срока полезного использования — как для нового основного средства, руководствуясь Классификацией ОС (первый вариант). Смотрите также письмо Минфина России от 06.10.2010 N 03-03-06/2/172.

Отметим также, что действующее налоговое законодательство не содержит конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения срока эксплуатации основных средств предыдущими собственниками. Однако УФНС России по г. Москве в своем письме от 07.07.2008 N 20-12/064109 отметило, что при приобретении основного средства организация может подтвердить срок его эксплуатации предыдущим собственником актом о приеме-передаче объекта основных средств, оформленным в установленном порядке.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества