Об оспаривании определения кадастровой стоимости

Одним из знаковых нововведений законодательства в области оценочной деятельности в 2010 году [1] стала возможность изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости не только в судебном порядке, но и в специально создаваемых комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссии). Поэтому для налогоплательщика обращение в комиссию — законодательно установленный способ уменьшения налоговой базы, инструмент оптимизации налоговой нагрузки. Как на практике работают комиссии, каковы результаты их деятельности?

Регламент работы.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (вступил в силу с 14.08.2012). В состав комиссии входят по одному представителю от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета и Национального совета по оценочной деятельности [1, ст. 24.19].
Комиссии активно формировались в 2011 году и начали практическую работу в 2012 году.
По данным Росреестра, в настоящее время в комиссии поступило более 1700 заявлений по 2361 объекту недвижимости. По количеству заявлений лидируют Краснодарский край (861), Республика Башкортостан (99), Омская (198) и Ульяновская (470) области. Информация о результатах работы комиссий размещается в подразделе «Рассмотрение споров о результатах
определения кадастровой стоимости» раздела «Кадастровая оценка» интернет-сайта Росреестра (https:// rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/ cc_ib_consideration_disputes_cadastral_cost).

Проблемы и противоречия.
Нужно отметить, что проблемы, с которыми комиссиям пришлось столкнуться на практике, выявились уже на этапе их создания. Стремясь понизить налоговую базу, заявитель, как правило, обращается в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью. При этом он представляет отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости вместе с положительным экспертным заключением на него. Согласно порядку работы комиссия принимает решение об удовлетворении заявленных требований только по формальным признакам (соблюдение сроков подачи заявления, комплектность документов и т. д.) и только в случае единогласного голосования всех членов. Если кто-то воздержится или проголосует против, решение комиссии принято не будет.

Однако законных оснований, по которым член комиссии может проголосовать против или воздержаться, нет, так как проверка достоверности представляемого налогоплательщиком отчета и соответствие его требованиям законодательства не относится к компетенции комиссии. То есть комиссия фактически не может не удовлетворить требования заявителя. Вопросы определения стоимости объектов недвижимости — зона ответственности профессионального оценочного сообщества. И оно уже выразило свое мнение, дав положительные экспертные заключения на отчеты в отношении как кадастровой, так и рыночной стоимости.

Основанием для отрицательного голосования, по существу, могли бы быть сомнения в правильности определения рыночной стоимости (например, если она значительно меньше кадастровой). Но именно этот факт (завышение кадастровой стоимости относительно рыночной) побудил заявителя обратиться в комиссию. И если комиссия, нарушив законодательство, откажет заявителю, получится, что она не выполнит своего предназначения, а заявитель оспорит результат определения кадастровой стоимости в судебном порядке. Возможно, данное обстоятельство является причиной того, что, например,
в Республике Татарстан не зафиксировано ни одного обращения в комиссию, а в судах к августу 2012 г. находилось 297 дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. Показательно, что в апреле таких дел было только 162 и рост более чем на 83% достигнут всего за три месяца. Совокупная оспариваемая кадастровая стоимость участков составляет 82 млрд руб. Предприниматели добиваются в судах ее общего снижения до 18 млрд руб., т.е. в 4,5 раза. Совокупные потери бюджетов муниципалитетов республики, если суды встанут на сторону истцов, могут составить 450 млн руб. в год. Больше всех пострадают Казань (379 млн руб.), Набережные Челны (45,1 млн руб.) и Нижнекамск (6 млн руб.).
В связи с этим в оценочном сообществе высказываются предложения о проведении вместо нормативно-методической экспертизы отчетов по определению кадастровой и рыночной стоимости экспертизы на подтверждение стоимости. Однако тот аргумент, что нормативно-
методическая экспертиза не подтверждает стоимость и потому результат оценки может быть любым, не соответствует действительности: эксперты проверяют обоснованность применения или отказа от применения тех или иных методов оценки, следят за тем, чтобы в отчете об оценке не было противоречий, а выводы оценщика подтверждались фактологическим материалом.
А если методы оценки были применены правильно и аргументированно, значит, полученная стоимость верна.
Также нужно учитывать, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, и рыночная стоимость, в процессе определения которой выявляется и учитывается вся специфика конкретного объекта недвижимости, как правило, не совпадают [2, 71].

Этот вывод подтверждается и с позиций системы менеджмента качества: правильно выполняемый процесс приводит к верным результатам (см.: Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: моногр. Н. Новгород: Изд-во Нижегородского филиала РАНХиГС, 2012. С. 109).

Таким образом, возникают вопросы: нужно ли пересмотреть полномочия комиссии и, следовательно, порядок формирования ее состава? И еще. Если комиссии предназначены выполнять техническую функцию по обязательному пересмотру кадастровой стоимости в случае представления отчета об оценке рыночной стоимости, то тогда какая роль отводится представителю Национального совета по оценочной деятельности?

Выводы и рекомендации.
Говоря об улучшении работы комиссий, в первую очередь следует помнить о том, что их деятельность не подменяет ни деятельность по определению кадастровой либо рыночной стоимости, ни экспертизу отчета как результата этой деятельности.
Поэтому стремление наделить членов комиссии полномочиями для проведения фактически повторной экспертизы будет означать, по сути, выражение недоверия профессиональному оценочному сообществу и дискредитацию оценочной деятельности. Очевидным предложением по улучшению механизма оспаривания представляется отмена нормы единогласного голосования и переход к принятию решения простым большинством голосов.

По нашему мнению, самым главным является обеспечение качества работы оценщиков, т.е. качества определения как кадастровой, так и рыночной стоимости.
А это возможно только после разработки системы менеджмента качества государственной кадастровой оценки недвижимости [3]. Только тогда можно будет говорить о правильном определении налоговой базы по налогу на недвижимость.

Литература

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон
Рос. Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изм. и доп).
2. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение
и кадастровая оценка недвижимости: моногр. Н. Новгород: Изд-во
ННГАСУ, 2011.
3. Пылаева А.В. Как обеспечить качество кадастровой оценки недвижимости
// Налоговая политика и практика. 2012. № 8. С. 32—36.
об авторе
А.В. Пылаева, научный руководитель АНО «Институт развития территорий», кандидат экономических наук

alena.pylaeva@gmail.com

www.nalogkodeks.ru Налоговая политика и практика

Налоговая политика и практика №1 (121) январь 2013