Получаем имущественные вычеты по НДФЛ

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) распространяется на достаточно обширный перечень доходов, начиная с доходов от продажи имущества и заканчивая выигрышем в лотерею. Однако глава 23 НК РФ не только устанавливает обязанности, но и предоставляет определенные права. Например, право налогоплательщиков на налоговые вычеты. По статистике, самый востребованный налоговый вычет — имущественный. Им могут воспользоваться физические лица, как продающие, так и приобретающие объекты жилой недвижимости.

Учитывая значимость имущественного вычета для каждого налогоплательщика и близость декларационной кампании, постараемся ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы, рассмотрев ряд жизненных ситуаций.

Имущественный вычет при продаже имущества

Налогоплательщик при продаже недвижимости и иного имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, имеет право на получение имущественного налогового вычета [1, подп. 1 п. 1 ст. 220].

Если срок владения имуществом на момент продажи превышает три года, полученный доход в силу положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождается от налогообложения. Декларировать его также не нужно.

Как определить срок владения имуществом. Размер вычета

По общему правилу срок нахождения в собственности исчисляется с момента регистрации недвижимого имущества в органах Росреестра или с момента передачи иного имущества продавцом. Но это в теории, а на практике встречаются самые разные ситуации.

П р и м е р 1

Квартира находилась в собственности налогоплательщика с 2006 года. В связи с увеличением жилой площади квартиры в результате проведенной перепланировки в 2011 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права на данную квартиру. При этом, как следует из кадастрового паспорта и плана квартиры, наружные границы квартиры не изменились. С какого года начинает исчисляться срок владения квартирой?

Гражданский кодекс РФ (ст. 235) предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него. Поскольку факт получения нового свидетельства не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру, срок владения следует отсчитывать с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на эту квартиру.

Размер имущественного вычета ограничен и составляет для жилой недвижимости и земельных участков 1 млн руб.; для иного имущества 250 тыс. руб. Следует отметить, что вычет предоставляется именно налогоплательщику. Поэтому при продаже нескольких объектов в одном налоговом периоде он вправе уменьшить совокупный от такой продажи доход на максимальный размер вычета.

Вычет на сумму расходов

Вместо имущественного вычета в фиксированном размере налогоплательщик может уменьшить сумму дохода, полученного от продажи конкретного объекта имущества, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта [1, абзац второй подп. 1 п. 1 ст. 220].

Если сумма расходов на приобретение объекта превысит сумму дохода от его продажи, остаток не будет учитываться при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, при определении налоговой базы по НДФЛ в целом за налоговый период (письмо Минфина России от 28.01.2013 № 03-04-07/7-19).

Подробнее – в №3/2013 журнала «Налоговая политика и практика»