Может ли стоимость передаваемого имущества быть учтена в целях налогообложения прибыли и надо ли её облагать НДС?

ООО (заказчик-застройщик) осуществило строительство жилого дома с привлечением средств дольщиков. В смету на строительство жилого дома включены в том числе и расходы на строительство инженерных сетей и трансформаторной подстанции.

Амортизация основных средств ,Взыскание задолженности , ЕНВД , Земельный налог , ИП , ККТ , Налог на имущество , Налог на прибыль , Налоговая ответственность , Налоговые вычеты , Налоговые проверки , Налоговые споры , НДС , НДФЛ , Основные средства , Ответственность директора , Патент (ПСН) , Регистрация ИП и организаций , Страховые взносы , Счет-фактура , ТКС , Транспортный налог , Уплата налогов. Способы , УСН , Учет расходов , Формы отчетности , Электронные сервисы , Электронный документооборот

В договорах долевого участия не указано на то, что средства дольщиков направляются в том числе и на строительство инженерных сетей и трансформаторной подстанции.
Инженерные сети и трансформаторная подстанция будут передаваться на баланс города безвозмездно на основании постановления администрации города. Со стороны муниципальных властей встречных обязательств нет.
Как данная операция должна отражаться в учете ООО? Может ли стоимость передаваемого имущества быть учтена в целях налогообложения прибыли и надо ли её облагать НДС?

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с частью 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе, на:
— строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией (п. 4 части 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ);
— возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 части 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, использование средств дольщиков на строительство систем инженерно-технического обеспечения и возмещение затрат на подключение жилого дома к сетям предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с п. 20 части 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сетью инженерно-технического обеспечения является совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений.
Использование средств дольщиков на строительство сетей инженерно-технического обеспечения Законом N 214-ФЗ не предусмотрено.
При этом согласно п. 3 Приложения N 4 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее — Методика), затраты, связанные с освоением территории строительства, прокладкой наружных сетей, благоустройством территории и т.п., общий размер которых определяется сводными сметными расчетами или сводками затрат по микрорайону, относятся на сметную стоимость строительства каждого из жилых домов, размещаемых в жилых микрорайонах, пропорционально их строительному объему.
Следовательно, строительство инженерных сетей и трансформаторной подстанции можно отнести на стоимость строящегося дома, а в случаях, когда сети и подстанция предусмотрены для обеспечения нескольких домов, — пропорционально строительному объему домов.
При этом представители Минфина России разъясняют, что использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, а также не соответствующие заключенному в соответствии с Законом N 214-ФЗ договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства (смотрите письма Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306, от 09.10.2012 N 03-03-06/1/533, от 03.08.2012 N 03-03-06/1/379, от 22.08.2011 N 03-03-06/1/506).
Следовательно, расходы на строительство инженерных сетей и трансформаторной подстанции, предусмотренные сметной документацией и договорами долевого участия, могут квалифицироваться как целевое использование средств дольщиков.
В письме УФНС России по г. Москве от 11.11.2011 N 16-15/109654@ сотрудники налоговых органов отмечают, что первоначальную стоимость объекта строительства могут формировать дополнительные расходы капитального характера застройщика, связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Из этого, на наш взгляд, можно прийти к выводу, что в договоре долевого участия необходимо было предусмотреть не только строительство за счет дольщиков инженерных сетей и трансформаторной подстанции, но и дальнейшую безвозмездную передачу этих объектов муниципальному образованию.
В этом случае стоимость передаваемого имущества учитывается в стоимости жилого дома и необходимость отражать в учете передачу такого имущества, на наш взгляд, не возникает.
В рассматриваемой ситуации строительство инженерных сетей и трансформаторной подстанции заложено в сметную стоимость жилого дома, однако договорами долевого строительства не предусмотрено использование денежных средств дольщиков на строительство объектов инженерной инфраструктуры с дальнейшей безвозмездной передачей на баланс города, поэтому полагаем, что такие затраты не могут быть осуществлены за счет средств дольщиков.
В данном случае такие расходы осуществляются за счет застройщика.
При этом полученные застройщиком доходы могут быть уменьшены на сумму произведенных расходов, соответствующих определенным в п. 1 ст. 252 НК РФ условиям. Это означает, что для того, чтобы учесть в целях налогообложения затраты на строительство необходимых для подключения многоквартирного дома систем инженерно-технического обеспечения, следует иметь экономическое обоснование таких расходов и их документальное подтверждение.
Застройщик может принять в составе расходов любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Исключение составляют расходы, определенные ст. 270 НК РФ.
Так, согласно п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы по созданию амортизируемого имущества. Стоимость амортизируемого имущества погашается посредством начисления амортизации, признаваемой в расходах ежемесячно согласно п. 3 ст. 272 НК РФ.
Поэтому, если в рассматриваемой ситуации какой-либо из указанных объектов останется в собственности застройщика, то его стоимость в общем порядке будет погашаться посредством начисления амортизации, исчисленной в соответствии с положениями ст.ст. 256-259 НК РФ.
Однако в данной ситуации построенные объекты инженерно-технического обеспечения не будут предназначены для использования в деятельности самой организации-застройщика, а будут передаваться в муниципальную собственность, следовательно, такие объекты не могут быть признаны амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 257 НК РФ).
В соответствии с п. 7 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83, созданные за счет средств правообладателя земельного участка сети инженерно-технического обеспечения (объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) рекомендуется принимать в муниципальную (государственную) собственность.
Отметим, что согласно п. 16 ст. 270 НК РФ расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей, не учитываются при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 03.12.2008 N 03-03-06/2/161).
Вместе с тем, как следует из разъяснений представителей финансового ведомства, если со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль (смотрите письма Минфина России от 22.10.2007 N 03-03-06/1/733, от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319).
Мы полагаем, что для такого признания затрат необходим соответствующий договор, заключаемый в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, порядок налогообложения организации при дальнейшей передаче объектов инженерной инфраструктуры будет рассматриваться исходя из условий заключенного в последующем договора (конкретной хозяйственной ситуации) (смотрите письма Минфина России от 03.02.2012 N 03-03-06/1/62, от 16.11.2009 N 03-03-06/1/758, от 12.03.2009 N 03-03-06/1/131).
В рассматриваемой ситуации предполагается, что объекты инженерной инфраструктуры будут переданы на баланс города безвозмездно. Следовательно, расходы, связанные с такой передачей, не будут учитываться при налогообложении прибыли.

НДС

Подпунктом 2 п. 2 ст. 146 НК РФ установлено, что передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления не признается объектом обложения по НДС.
Следовательно, безвозмездная передача систем инженерно-технического обеспечения и трансформаторной подстанции на баланс муниципального образования не подлежит обложению НДС.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Башкирова Ираида, Родюшкин Сергей